경매) 임차인의 권리 분석

처음에는 무슨 상황이 많네라고 어렵고 잘 안 외워졌는데

쉽게 생각하면 된다.

 

1. 대항력

2. 우선변제권

 

이 둘만 생각하면 되는데 

 

1. 전입일자

2. 확정일자

 

로 결정된다. 들어가보면

 

<대항력>

 

대항력은 임차한 주택이 경매로 인해 소유자가 변경되더라도 계약한 임대차 기간 동안 계속 거주할 수 있고

그 기간이 종료되면 임차보증금을 모두 돌려받을 수 있는 임차인의 권리이다.

 

<대항력있는 사람이 보증금 받는 법>

 

1. 법원에 배당을 요구한다 

2. 배당하지 않고 낙찰자에게 요구

 

<대항력의 성립 요건>

 

임대차 계약 후 '주택을 인도'받아 실제로 점유후 전입시고한다 

전입한 다음날부터 대항력이 발생 (전입한 다음날 0시부터 대항력발생)

 

<우선변제권>

 

임차인이 우선하여 배당을 받을 권리

 

대항력이 있다고 돈을 받을 수 있는 게 아님

낙찰되면 돈을 받기 위한 권리들은 설정 일자 순서에 따라 배당됨

우선변제권을 취득한 날을 기준으로 그 순서가 정해짐

 

<우선변제권 확보 조건>

 

반드시 확정일자를 받아야 한다. 

임차인의 배당순위는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.

 

자 이제 말소기준권리를 기준으로 전입일자와 확정일자를 비교하며 임차인의 권리를 분석하면 된다!

 

 

1. 전입일  -> 확정일 -> 말소기준권리 이면?

 

대항력 O

우선변제권 (선순위) 

 

1빠따임 먼저 배당받고 만약 경매 낙찰가가 적어서 다 안 채워지면 낙찰자가 내야됨 ,,ㅋㅋ 임차인이 최강인 상태

 

2. 전입일 -> 말소기준권리 -> 확정일 이면?

 

대항력 O

우선변제권 (후순위) 

 

말소기준권리에서 받고 남은 돈을 변제받을수있음 대항력이 있어서 낙찰자가 남은 돈 인수해야됨

 

3. 말소기준권리 ->  전입일 -> 확정일 이면?

 

대항력 X

우선변제권 (후순위) 

 

말소기준권리에서 받고 남은 돈을 받을 수는 있지만 대항력이 없어서 낙찰자는 안 줘도 됨

 

4. 확정일 ->  말소기준권리 -> 전입일  이면?

 

대항력 X

우선변제권 (후순위) 

 

임차인의 배당순위는 전입신고일과 확정일자를 받은 날 중에서 더 늦은 날짜를 기준으로 정해진다.

위에서 나온 내용대로 확정일이 앞이여도 더 늦은 날짜를 기준으로 변제해주기때문에 후순위이다.

대항력도 없다.

 

따라서 배당받지 못해도 낙찰자가 인수받을 권리는 없다.

 

이렇듯 말소기준 권리로 비교하면서 확인하면 쉽게 할 수 있다.