경매) 인수되는 권리

전 글에 올린 근저당권 / 담보가등기 / 경매 기입등기 / 전세권 / 가압류 등은

말소기준 권리 이후에 권리는 소멸되는데

그에 반해 소멸되지 않고 남아있는 권리들이 존재한다

 

이렇게 인수되는 권리가 있는데

 

1. 배당요구하지 않은 선순위 전세권

2. 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분

3. 유치권

4. 법정지상권

 

이에 대해 알아보자

 

1. 배당 요구하지 않은 선순위 전세권

 

선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준 권리가 되어 소멸한다

배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문(전세권자가 경매 신청한 것 또한 배당요구로 간주)

 

말소기준 권리보다 선순위인 전세권인데 배당 요구하지 않으면

이는 낙찰자가 인수해야 한다.

 

2. 건물 철거 및 토지인도 청구 가처분

 

가압류는 빌려준 돈을 받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이면

가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 행위를 못하게 하는 것

 

이게 왜 필요하냐?

 

바로 소유권 다툼이 있을 경우를 예로 들면

소유권으로 싸우고 있는데 이를 다른 사람에게 양도하면 판결 후에 또 다른 문제가 발생한다

이런 위험한 상황을 막기 위해 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 이 부동산에 다툼이 있음을 제삼자에게 경고하는 것이다.

 

(가처분하면 해당 부동산의 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분 행위가 금지됨)

 

2-2. 가처분 추가적인 내용

 

선순위 가처분은 낙찰자에게 인수되고 후순위이면 소멸되는 게 정상인데

특이한 경우가 있음

 

건물과 토지의 소유자가 다른 경우는 건물 소유주는 토지 사용에 대한 임대료를 땅 주인에게 줘야 되는데

임대료가 연체되어 땅 주인이 건물 철거하라고 소송함

건물을 철거하라는 판결이 내려지면 가처분이 말소기준 권리보다 뒤임에도 부담은 낙찰자가 인수해야 됨

건물 경매로 샀는데 진짜 철거해야 될 수도 있음...ㅠㅠ

 

3. 유치권

 

유치권은 공부해야 될 사항이 많다고 느꼈다,

나중에 따로 자세히 공부할 예정

일단 간단하게 책에 나온 내용으론

 

등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야 하는 권리임

 

EX) A가 B에게 집을 지어달라고 맡겼는데 공사가 끝나고 B에게 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야 하지만

A가 사정으로 줄 수 없음 이때 A로부터 돈 받기 전까지 부동산 안 넘겨주고 점유할 수 있는 권리를

유치권이라 함

 

유치권 문제 있으면 대출도 잘 안 해준다고 함,,,

 

4. 법정지상권

 

A가 B의 토지를 빌려 집을 지면 A가 B의 토지를 빌려 임대차 계약을 하고 토지등기부등본에 지상권을 설정하면

이후 토지의 주인이 바뀌더라도 A는 그 토지를 계속 이용 가능함

 

이처럼 다른 사람 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리를 지상권이라 말함

 

근데 이처럼 등기를 하지 않아도 자동으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있는데 이를 법정지상권이라 함

 

왜 있냐면 둘 다 내가 가지고 있는데 어쩌다 토지가 경매로 넘어감

그래서 땅을 뺏기고 나는 건물만 있는데 바뀐 땅주인이 "지상권 없지? 너 건물 철거해"라고 하는 당황스러운 일을

막기 위함임,, 나름 좋은 제도??