경매) 말소기준권리

<경매 진행 절차>

 

1. 범원의 경매개시결정 및 매각 준비

2. 배당요구 종기 결정 및 신철

3. 매각기일

4. 매각허가결정 및 확정

5. 잔금납부와 소유권 이전등기

6. 배당

 

 

<권리분석은 4단계>

 

1. 말소기준권리 찾기

2. 인수되는 권리 찾기

3. 임차인 권리분석

4. 서류 및 기타 권리 확인

 

 

<말소기준권리란?>

 

경매 절차에서 매각으로 소멸되거나 낙찰자에게 인수되는 권리를 판단하는 기준이 되는 권리

(법적으로 정의 된 용어는 아니다.)

 

 

<말소기준권리가 될 수 있는 것>

 

1. (근)저당권

 

A가 돈을 빌리는데 B은행에서 빌렸을때 B는 A의 아파트를 담보로 저당권을 설정하면 A는 이자나 원금을 납부하지 않은 경우 돈을 회수하기 위해 담보 부동산을 경매 신청함

(근)저당권이 돈을 받을 권리이다

 

 

1-2. 저당권가 근저당권의 차이

 

저당권은 담보 대출을 받을 시 채무 금액을 정확하게 확정해 등기부등본에 등재한다. 등본에는 ‘채권액’으로 표시되며 정확한 액수 1억원이 등재됨

 

저당권이 정해진 액수만큼만 담보하는 것이라면 근저당권은 채권 최고액 범위 내에서 채무자가 부담해야 하는 채무 일체를 담보하는 권리

 

근저당권을 설정한 경우에는 같은 금액을 빌렸더라도 은행, 대부업체, 개인 등 돈을 빌려주는 쪽에서 설정한 ‘채권최고액’이 등재된다. 채권최고액은 채권액보다 통상 20~30% 정도 높게 설정됨

 

 

 

2. 가압류

 

금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 관하여 장래 그 집행을 보전하려는 목적으로 미리 채무자의 재산을 압류하여 채무자가 처분하지 못하도록 하는 제도

 

+ 돈으로 바꾸고 도망치려하는 못된 녀석들 막아내는 제도

 

 

3. 담보가등기

 

채권자가 돈을 받기 위해 채무자의 부동산에 근저당권을 설정하는 것과 마찬가지로 가등기를 설정하기도 하는데

이를 담보가등기라 

 

3-2. 가등기란?

 

본등기를 할 요건이 갖춰지지 못한 경우에 본등기 순위를 보전하기 위해 임시로 하는 등기

 

4. 경매기입등기

 

채권자의 신청에 의해 경매가 된다는 것을 알리는 역할

 

+ 돈을 받을 권리는 아니지만 처분을 금지하는 압류 효과 발생

 

 

5. 전세권(임의경매를 신청하거나 배당요구한 선수위 전세권일 경우)

 

전세계약에 대해 건물등기부등본에 등록하면 전세권이 됨 (당사자들 사이에서 계약을 하고 등기를 갖춰야만 성립이 됨)

 

5-2. 전세란?

 

부동산 소유자에게 보증금을 맡기고 일정 기간 동안 그 부동산을 쓰는 임대차 계약

 

5-3. 등기한 전세권의 특성

전세권자는 임대인의 동의 없이도 해당 부동산을 타인에게 양도 또는 임대할 수 있음

보증금을 받지 못할 경우 법원의 확정 판결 없이도 바로 경매 진행 청구가능

전세권자가 배당요구를 신청할 경우 전세권은 말소기준권리가 된다