월급쟁이 부자로 은퇴하라 -너나위

<직장인의 투자 전략>

 

<비 근로소득 창출 6단계>

1단계. 직장에서 급여를 받는다(시간<->근로소득 교환)

2단계. 소비자산에 대한 지출 최소화

3단계. 남은 돈 모은다(자본화)

4단계. 모은 자본으로 생산 자산 투자

5단계. 위의 1~4단계 반복하며 규모를 키워 자산 시스템을 만듦

6단계. 시스템으로부터 일하지 않고 소득을 얻음(비근로소득 확보)

 

<용돈벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자법>

1. 노후 준비를 목표로 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산

2. 현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈 마련

3. 보유 자산의 크기를 키움

4. 매입한 부동산 장기 보유

5. 원하는 은퇴 시점 전후로, 축적된 자산 현금 흐름화하거나 매도후 시세차익

 

<투자 교훈 사례1>

1. 레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화할 수 있다.

2. 부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.

3. 부동산 거래가 내 생각대로 순조롭게 되지 않는다. 상대방도 고려하며 인내심을 가진다.

4. 좋은 결과를 얻기 위해선 중개인 및 기존 인맥과 좋은 관계사 우선되어야 한다.

5. 호재보다 저평가가 잃지 않는 투자를 위해 더 중요하다.

 

<투자 교훈 사례2>

1. 단순히 공급 물량만으로 투자 여부를 결정하지 말고 가격이 가치 대비 저렴한지 먼저 고려한다.

2.부동산 투자의 기준 세 가지 저평가,적은 투자금,자금 동원력

3. 아는 지역을 늘린다

4. 매매 계약후 임차인을 구하지 않아도 되는 물간에 투자하는 것도 괜찮다.

 

<투자 교훈 사례3>

1. 괜찮은 입지임에도 부동산 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤하면 주시한다.

2. 매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악, 등기부 등본 열람 필수!

3. 입지와 위상을 고려한다.

 

<기본 단어>

LTV(주택담보인정비율) : 대출액 % 주택 가격 * 100% 주택을 담보로 금융기관에서 대출받을때 비율 

DTI(총부채상환비율) : 대출 상환액 % 총소득 * 100% 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율

 

<저평가 확인하는 법>

입지와 가격을 비교한다 -> A입지가 B보다 우수한데 아파트 가격이 거의 비슷하다 이는 A가 저평가이다.

 

<전세가율>

전세가%매매가*100

부동산이 하락하면 매매가 아닌 전세를 선택함 근데 주택공급이 많지 않으면

전세가는 하방 지지선 역할을 하게 된다 (RISK를 줄일 수 있음)

 

<불패 투자 방법>

1. 저평가인가?

2. 전세가율이 높은가?

 

<투자기준 세우기>

아파트 투자>>

1. 저평가인가

2. 투자금이 적게 드는가

3. 리스크가 감당 가능한가

 

3가지를 충족하면 그 다음은

좋은 입지와 위상이 중요하다

 

투자흐름도>>

1. 지역선정

2. 사전조사

3. 현장조사

4. 실전투자

 

수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 숙듭 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심 요인이 된다.

 

<지역선정>

아파트 투자>>

1. 전세가율과 가격

전세가율이 70%이상 가격자체가 저렴하면 임장한다

->'부동산지인' 사이트에서 매매 및 전세 시세와 전세가율을 알 수 있음

 

2. 투자금의 규모

매매가가 현재 살고있는 지역이나 기존에 알고있던 지역보다 저렴하게 느껴지는 지역 몇 군데를 정한후 살펴봄

->'조인스랜드부동산' '네이버부동산'

 

3. 입주물량

내가 임장하고자하는 지역과 가장 근저한 지역의 입주 물량도 세세히 확인

인구 왕래가 잦은 인근 지역의 공급량도 전세가 혹은 매매가의 영향을 받음

->'호갱노노' '아파트실거래가' 

 

4.미분양

미분양 물량을 참고함

미분양이 눈에 띄게 감소하면 공급 부족이 현실화되는 단계

반대로 꾸준히 늘면 공급 과잉 상태

('너나위님은 저평가 여부를 가장 중요시 여겨

미분양현황이 나빠도 임장에서 제외하지는 않으신다.;)

->'부동산지인' 

 

총정리>> 전국 시구 단위로 부동산 시세 확인후 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 곳에 가서

높은 전세율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한번 정리하고

해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황 등을 확인해 구체적으로 임장한다.

 

임장 전 지역조사>>

1.일자리

->'국세통계홈페이지'

2. 교통

-> '네이버' 지도를 통해 중심지역 EX)강남역,역삼역,삼성역 등의 역까지 소요시간 확인

3. 환경

-> 편의 시설 검색, 위치 확인, 지적편집도 활용, 로드뷰 이용

4. 학군

-특목고

-선호도 높은 학교(특목고 아니여도 있음 조사해야됨)

-학교 '초품아:초등학교 품은 아파트'

->'아파트실거래가'를 통해 특목고 진학률과 학업 성취도 평가 결과 확인

5.지역분위기 스토리

->'통계지리정보서비스'를 통해 연령별 시군도 인구분포 확인  

->'국가통계포털-국내통계-주제별통계-인구가구-주민등록인구현황'에서 행정구역별/5세별 주민등록인구 자룔를 통해 

동별 인구 확인

->'위키백과' 같은 커뮤니티로 지역 정보 읽음

 

가격>>

특정단지만 조사하는게 아니라 임장지역 내의 모든 지역을 조사한다.

모든 단지와 모든 평형의 가격을 파악한다

엑셀을 통해

"시 군 동 마을 단지 입주연월 세대당주차대수 용적율 공급면적 전용면적 평행 세대수 구조 형태(복도식/계단식) 전세가 매매 전세 전세가율 평당매매가 조사일자 임장여부 초등학군"

으로 나눈 뒤 네이버 부동산 사이트에서 하나하나 기재한다.

 

<현장답사>

1. 매물확인시 중개인 이끄는 대로 이동하기 보단 사전에 정한 순서로 꼼꼼히 확인

 

<실전투자>

선택요소>>

1. 동과 층에 선호도가 낮은 것(저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동)이 아님

2. 길가에 위치한 동이 아니여야함

3. 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될만한 것

 

수월한 임대 조건 4가지>>

1. 가격

2. 집상태

3. 입주 가능시기

4. 사람

 

<매수자 우위를 점하는 법>

여름 비수기인 6~8월 겨울 비수기인 11~1월에 매수를 진행

+ 신규 임차인 구하는데 애먹을수있어서 새 임차인과의 임대차 계약을 할때 통상 2년이 아닌 27개월로 수정하기도 한다

 

<부동산 전세투자 시 일반적인 거래 순서>

1. 매매가계약 체결

매도자에게 매수자가 가계약금을 지급(통상 200만~500만)

2. 매매 계약 채결

매도자와 매수자가 만나서 매매계약서를 작성하고 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 매대금의 10%)지급

3. 전세가계약 체결 및 1차 매매 중도금 지급

매도자에게 신규 임차인이 전세 계약의 대한 가계약금을 지급(200~500만)하며 이를 매매 계약의 중도금으로 봄

4. 전세 계약 체결 및 2차 매매 중도금 지급

매도자와 신규 임차인이 만나 전세 계약서를 작성하고, 임차인이 가계약금을 제한 나머지 계약금(통상 전세금의 10%)을 매도자에게 지급

5. 매매 및 전세 잔금 지급

매도자와 매수자 신규 임차인이 함께 만나 임차인이 치르는 전세 잔금으로 매수인이 매도인에게 매매 잔금을 지급